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정부의 10·15 부동산 대책의 여파로 서울 아파트 거래량이 80%가량 줄어든 가운데, 경매·공매에 부쳐지는 물량이 증가할 것으로 예상된다. 토지거래허가구역 지정 등 거래·금융규제가 겹치면서 매매 시장에서 팔리지 못한 빚 많은, ‘대출 낀’ 아파트 등 주택 매물이 경매 시장으로 내몰릴 가능성이 크기 때문이다.
수도권 고가 아파트는 영향이 제한적일 수 있지만 빌라나 중저가 물건은 낙찰가율이 빠르게 떨어지고 채권 회수에도 차질이 빚어질 수 있다.




아파트 등 주택 경매 물량이 늘고 낙찰가율이 하락하는 시기에 경매 투자전략을 어떻게 세우는 게 좋을지 살펴보자. 관련 내용

원본형바다이야기 1. 규제지역 경매 노려라 ▶ 거래허가와 실거주의무 면제
서울 전역과 경기도 12곳을 조정대상지역, 투기과열지구, 토지거래허가구역으로 지정했다. 이에 해당 지역은 주택을 매매할 때 지자체 허가를 받아야 하고 매수 시 2년간 실거주 의무를 진다. 다만 경매·공매로 매수하면 토지거래허가제가 면제된다. 경매로 매수할 경우 토허구역이라도 허가와 릴플레이선택 실거주 의무 등 규제를 피할 수 있다. 채권자들의 채권 회수를 원활하게 하기 위해 부동산 경매에서의 거래 규제를 없앴다.
2. 대출 많이 낀 주택 유리 ▶가치 높은 부동산
대출이 많은 부동산은 등기부 상 복잡해 보이지만 경매 낙찰로 인해 등기부가 깨끗이 구성되어 말소된다. 오히려 대출이 많은 부동산일수록 취하·취소 가능 바다이야기사례 성이 적어 경매 절차상 수월하게 소유권을 넘겨받는다. ‘상급지 갈아타기’ 수요일 수록 대출이 많은 규제지역 내 부동산은 은행 등 채권자들이 높게 평가한 부동산이라는 것과 같은 뜻이다.
3. 실수요자 중심 재편 ▶ 비규제지역 저가 물량 증가
서울·경기 규제지역과 인접하지만 10·15 대책에서 규제를 피한 곳은 낙찰가율이 비 관련 내용 릴플레이뜻 교적 낮은 편이다. 최근 풍선효과가 예상되며 부동산 관심지로 급부상하면서 경매 수요자들의 관심도 부쩍 늘고 있지만 여전히 투자 수요보다는 실거주 등 실수요자들의 관심에 한정돼 있어 규제지역 낙찰가율보다 5% 이상 낮게 새로운 매수인을 만나게 된다. 투자의 눈을 외곽으로 돌릴수록 실수요자들이 노릴만한 저가 물량은 늘고 있다.
4. 비규제지역 관련 내용 야마토플레이연타 갭투자 가능 ▶ 지방 중소형 아파트·오피스텔 관심
비규제지역 내에서 경매를 거쳐 갭투자 수요가 늘어날 가능성이 높아졌다. 규제지역 내에서는 강화된 대출규제와 실거주 의무 부과로 거래가 위축될 수 있지만 토허구역 지정 영향을 받지 않는 경매 시장은 선호지역 매물을 확보할 수 있는 틈새통로로 갭투자자들의 관심이 쏠릴 수 있다. 현금 보유력이 있는 투자자 입장에서는 상대적으로 금액대 허들이 낮은 비규제지역과 지방에서 중소형 아파트나 오피스텔 경매에 눈을 돌리면 가격 상승 기대감이 더 커질 수 있다.
5. 감정가 맹신은 금물 ▶ 1년 전 호가 기준 산정 / 체납관리비 점검
부동산 전환기에는 경매 감정가를 맹신해선 안 된다. 경매 감정가는 보통 1년 전 호가를 기준으로 산정된다. 부동산 하락기에는 현재 시세보다 감정가격이 높을 수 있다. 입찰 전 현재 시세를 꼭 점검하고 가격대를 비교하는 과정이 필요하다.
최근 상황을 고려하면 감정가 대비 5~10% 낮은 가격에 매입해야 손해를 보지 않는다는 결론이다. 또 아파트 경매에서는 체납관리비 여부가 중요하다. 입찰 전 관리비 체납 부분을 점검한 후 낙찰가에 반영해야 한다. 관행상 밀린 관리비를 낙찰자가 부담하는 사례가 많아서다.



MK 경·공매 주임교수 윤재호